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深圳“新八条”引热议 新政下的四点思考

来源: 发布日期:2020-07-29 17:25 坪山新闻网

作者 傅伟 最近,冷静观察自7月15日深圳地产“新八条”推出后,引发的舆情就像水洒油锅的连串爆响,萌生社会广泛热议。特别是几十位资深地产专家发出大量推文,对这个政策的内容和使命给予全景剖析,推演深圳史上最严厉楼市政策的效能和命运。

随着深圳楼价的应声下跌,二手豪宅出现掉价200万、400万的案例,让人感受到“深八条”这场楼市紧急的快速“救火”,确实释放出了重磅力道,可谓立刻奏效。特别是国内其他城市、以及深圳周边城市东莞等跟着出台打压楼市暴涨的新政策,抑制商品房价格成为一个爆点。

时间会告诉人们真正的答案。当中央新提出“要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展格局”这个战略方针,才让人们豁然醒悟,原来“深八条”只是在中美贸易对抗背景下,国家大棋布局的一个重手,一个冲子。这不能不让人冷静揣摩,寻觅背后的真相,得出中肯的判断。

“深八条”将引导楼市进入“国内大循环”轨道?

深圳、南京、杭州、宁波是今年国内楼市过热城市。其中深圳是全国房地产的龙头,深圳房价就是全国房价的标杆,稳住深圳房价,就抑制了涨价向全国的蔓延。这就不难理解为何“深八条”会超快强势推出:7月6日住建部刚刚召集深圳开发商和中介机构高管商讨,两天后深圳就前往长沙考察房地产管理,15日市住建局等8部门就联合发布137号文件,《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》震撼亮相。

党中央国务院一直强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,但深圳一手房价格同比去年涨4.9%,二手房价格同比上涨11.2%,甚至学位房楼盘大涨30%到50%,每平方米20万的房子屡见不鲜!这就像“抢房风口来了,猪都能上天”的神话。学位房哪怕购房验资提格100万也挡不住,房源一经推出几乎瞬间清盘。这不仅透支了未来数年的升值潜力,也意味着房价将在高位摇旗站岗。

“深八条”为何在国家住建部事前指导下推出?显然不是仅仅给深圳楼市紧急降温,而是中国进入“国内大循环”的必然要求。深圳效果立见既顺应了大势,也释放出一个信号,在国家战略层面上,房子必须是住的,不是炒的。

有专家说,这将从“印钞票时代”转为“印股票时代”。这就牵扯到更复杂的层面和领域。不管怎样,打压楼市价格不是要搞弱房地产,相反是给房地产健康平稳发展铺平道路。因为炒房资金在楼市兴风作浪,带来的不是正常的房地产市场繁荣。“深八条”的贡献不仅是让人们看到政策的力量,也燃亮对“国内大循环”的信心和期盼。

“深八条”能否堵住钻政策空子的歪门邪道?

有专家说,“深八条”来得太猛,因为深圳楼市已经高位,开始回落却遭到猛砸。这显然是书生气的善良想象,炒房是没有理性的,你不出台政策,那些恶意炒作、哄抬房价,收取“喝茶费”“更名费”,抱团涨价、价外加价等等,只会推动楼市价格继续绝尘冲天。

“深八条”既是对去年底调控放开,取消“豪宅税”的一次性完整纠错,也汇集了全中国许多年调控楼市的成功智慧。要知道,这次政府颁布的政策,相当严肃严谨。一般市民只注意购房标准的改变,或是调侃离婚对政策的戏弄。其实“深八条”看似行文单调,实则句句有声。

“深八条”逻辑严密,包括限购升级:本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房;二手房加税:个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;收紧豪宅税:建筑面积144平以下,实际成交总价低于750万元;收紧信贷:在本市无房但有贷款记录的,首付5成;拥有1套房的,贷款首付比例不低于70%;严查违规行为:打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为;特别是大幅提升离婚买房门槛:离婚3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳自2016年先后出台的“深八条”“深四条”等政策,虽然严格限购、限贷、限售、限价、限户型,但有仍然各种“变通”的办法,致使深圳楼市涨价并未停步。只有这次“深八条”猛锤落下,立竿见影。但是“深八条”也不会是天衣无缝。譬如社保3年的规定,就要严格检查有无造假等花招,从机制上堵住可能发生的潜在漏洞,防控各种钻政策空子的歪门邪道,才能让“深八条”不减力度。

“深八条”为何需要城市更新政策的补台?

冷静思考,“深八条”直接打压的是炒楼,但并未改变楼盘供应量不足的老难题,迫切需要出台楼市供应的政策和措施,在制度层面给予完善和补台。特别是从深圳城市更新的角度,去加快政策给予配套,寻求城市更新的实战策略和战术,可谓迫在眉睫。

因为深圳商品房只有200万套,而实际人口超过2000万,大约1600万人租房或者购买小产权房落脚,不能提供充足的房子,怎能实现“来了就是深圳人”,怎能打造大湾区和社会主义先行示范区的居住样板?如今,一方面“深八条”强调重锤打压楼价暴涨,直接保护刚需群体,培育购房后续力量。那些限购、限贷、限售、税收等方方面面,展现出调控新政措施是全方位的,不仅遏制了房价的过快上涨,也是针对资本进入楼市的有力挤压。另一方面,《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》随之在市人大常委会网站上公开征求意见,深圳首次对城市更新立法,拟明确搬迁补偿标准。其中对“钉子户”的打击成为热点。以法律形式破解“只要一户不同意,旧改项目就难产“这道难题,改变“拆不动、赔不起、玩不转”的困境。你说政府是不是在巧妙布局?

“深八条”将带来哪些重要的连锁反应?

“深八条”出炉,不仅立刻带来深圳房价的抑制和回落,也很快迫使炒房资金向临深周边城市流动。“深八条”公布当日,惠州惠城区一份房价数据显示增长6.1%,上周创出售楼成交4066套的惊人记录。同时,这也引起全国多城市以及东莞等地的警惕,纷纷出台政策加码打压,意图是将炒房资金挤出本地房地产领域。这种有关地产政策的相继调整和出台,将会带来全国一线城市地产的暂告平稳。

加大土地供应量的呼声响起。10多年来,深圳不停地楼市调控,可房价为何依然我行我素?许多人的回答是深圳缺地。其实深圳2015年制定的到2020年基本生态控制线,不可开发的土地974平方公里,工业用地红线270平方公里,合计1244平方公里,占深圳土地面积的62%。这个比例太高了。于是深圳出现一个奇怪的情形,一方面商品房建设土地奇缺,一方面工业用地及商业用地严重过剩,甚至空置。一份资料显示“前海写字楼空置率高达66%”。深圳不是缺地,而是用地结构严重失衡,必须调整。也许正这种倒逼,今年计划供应居住用地达3平方公里以上,比往年增长一倍;今年新开工商品房1200万平方米,是往年的两倍。

受到社保3年等时限界定,房票的减少要在明年以及3年后数量明显回升。这就足够了,已经为国家新的发展政策调整积攒了时间。哪怕是购房出现新的热点和难题,还有全国地产调整的国家政策逐渐加码,尤其是全国和深圳在城市更新上的大力推进,也将让人们亲眼看到深圳这座特区城市将迎来种种新变化。因此这提示我们,对任何事物都要高格局大视野去冷静分析,才能从中找到内在的逻辑关系,顺应政策和市场规律办事,实现预想的最佳目标。

当我们把“深八条”置于“国内大循环”方针下来考量,结合深圳特区建立40年的背景,放眼大湾区建设、社会主义先行示范区建设,以及最近“深圳扩容扩权”争议,就会突然明白,在国家战略的指导下,深圳的发展空间将会加大,深圳的地产将平稳健康前行。(君胜控股集团常务副总裁兼深圳君胜城市更新有限公司董事长 傅伟 )

编辑:邱嘉熙
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